การประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีรายได้

1.  หลักการ     1.1  ทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์  หรือทรัพย์สินใดทรัพย์สินหนึ่ง  เป็นปัจจัยสำคัญปัจจัยหนึ่งในการ 

                             ลงทุน ของระบบเศรษฐกิจเสรี  อันประกอบด้วย  วัตถุดิบ, ทุน, ที่ดิน, แรงงาน,  ผู้ประกอบการ    และ

                             เทคโนโลยี  หรือการค้นคิดความรู้วิทยาการใหม่ๆ ซึ่งปัจจัยทั้งหมดได้แสดงผลให้เห็นอย่างเป็นรูปธรรม

                             ได้อย่างชัดเจน ในรูปผลการประกอบการทางการเงิน หรือ  ก็ คือผลกำไรหรือขาดทุนของกิจการนั้นใน

                             ช่วงระยะเวลาใดระยะเวลาหนึ่งที่ผ่านมาและแนวโน้มในอนาคต

1.2    ทรัพย์สินที่เหมาะสมกับการแปลงมูลค่าจากรายได้ของทรัพย์สินที่เป็นปัจจัยหลักในการก่อให้เกิดราย

       ได้จากทรัพย์สินเอง  เช่น โรงแรม  ห้างสรรพสินค้า  สนามกอลฟ์  สนามบิน  ท่าเรือ  ทางรถไฟ เป็นต้น   

       ทรัพย์สินดังกล่าว เป็นทรัพย์สินรวมทั้งที่ดิน  อาคารสิ่งปลูกสร้าง  เครื่องจักร วัสดุอุปกรณ์  การบริหาร

       กิจการ  และเทคโนโลยีใหม่ๆ ด้วย  ดังนั้นทรัพย์สินหรือกิจการ  บางประเภทที่ประกอบด้วยปัจจัยต่างๆ

       เหล่านี้ครบถ้วน เช่นสัญญาสัมปทาน  และมูลค่ามีความสัมพันธ์เชื่อมโยงระหว่างกันมาก  หากมีการ

       ขาดสิ่งใดสิ่งหนึ่งก็ดีให้ทรัพย์สินเป็นศูนย์  ทรัพย์สินเหล่านี้สามารถแปลงมูลค่าจากรายได้ของทรัพย์สิน 

       เป็นมูลค่าทรัพย์สินได้

1.3    หลักการที่สำคัญของวิธีการนี้  คือ  ทรัพย์สินมีมูลค่าเพราะสามารถทำให้เกิดรายได้ โดยทรัพย์สินใดมีรายได้สูงกว่าก็จะมีมูลค่าสูงกว่า  เพราะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการประกอบกับ แม้กิจการเดียวกันและตั้งอยู่ในทำเลเดียวกันก็อาจจะมีมูลค่าไม่เท่ากันเพราะกิจการที่มีการบริหารงานดีกว่า กำไรมากกว่าก็ย่อมจะมีมูลค่ามากกว่า

       มูลค่าทรัพย์สินปัจจุบัน    =    ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้รับจนถึงสิ้นอายุขัย

2.  วิธีการประเมินทรัพย์สิน   ประกอบด้วย  2 วิธี คือ

                        2.1  การคำนวณจากผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) 

                                V (มูลค่าทรัพย์สิน)  =  I (รายได้สุทธิ / R อัตราผลตอบแทนในการลงทุนทรัพย์สินนั้น)

                              การคำนวณวิธีการนี้  ต้องเป็นทรัพย์สินอยู่ในช่วงตลาดปกติ หรือตลาดที่ไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลง

                                 ของอุปสงค์ อุปทาน หรือรายได้อย่างมีนัยสำคัญ  หรือตลาดที่ค่อนข้างเปลี่ยนแปลงน้อยมากหรือ

                                 เกือบจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงเลย   เหมาะกับทรัพย์สินขนาดเล็กที่ก่อให้เกิดรายได้   เช่น  ห้องชุด

                                 สำนักงาน  อาคารพาณิชย์ เป็นต้น

2.2      การคำนวณจากการวิเคราะห์กระแสเงินสดสุทธิจนชั่วอายุขัยของทรัพย์สิน หรือธุรกิจที่ประสบภาวะตลาดแข่งขันอย่างสูง  และรายได้มีการเปลี่ยนแปลงขึ้นๆ ลงๆ  ไปตามช่วงเวลาหรือภาวะตลาด  จึงจำเป็นต้องประมาณการรายได้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต  ซึ่งอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงบ้างไม่แน่นอน  อันเกิดจากการ  ปัจจัยภายในของธุรกิจ  คือการบริหารงาน  การปรับปรุงเทคโนโลยีของตนเอง  หรือการปรับลดราคาค่าบริการ เป็นต้น  กับการเกิดจากปัจจัยภายนอกของธุรกิจ คือการขยายตัวทางเศรษฐกิจ  การปรับเปลี่ยนเทคโนโลยีของคู่แข่งขัน  เป็นต้น

3.  ขั้นตอนการประเมินทรัพย์สิน

                        3.1  ประมาณการรายได้ทรัพย์สินที่จะเกิดขึ้น  โดยเปรียบเทียบจากแนวโน้มเดิมของทรัพย์สินและภาวะ

                                  ตลาดหรือรายได้ของคู่แข่งขันในธุรกิจนั้น

3.2    ประมาณมูลค่าทรัพย์สินเฉพาะช่วงที่ยังไม่ได้นำไปใช้ให้เกิดประโยชน์หรือสร้างรายได้จากกิจการนั้น  หรือหนี้สูญของกิจการ  เพื่อหักจากรายได้ทรัพย์สินที่ประมาณการไว้   เพื่อคงเหลือมูลค่า หรือรายได้ทรัพย์สินที่กำลังประกอบกิจการอยู่ขณะนั้น

3.3    ประมาณการรายจ่ายทางตรงของทรัพย์สิน  ได้แก่  ค่าดำเนินการ  ค่าภาษี  ค่าจัดการ  ค่าบำรุงรักษา  เพื่อหักจากรายได้ตามข้อ 3.2  คงเหลือเท่ากับ  รายได้สุทธิ  สำหรับแปลงเป็นมูลค่าของทรัพย์สินนั้น

4.  การแปลงรายได้เป็นมูลค่าทรัพย์สิน 

4.1   การคำนวณผลตอบแทนทางตรง   (Direct Capitalization)    คืออัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะเกิดขึ้นสำหรับทรัพย์สินนั้น  หรือเป็นอัตราที่ใช้คำนวณหามูลค่าทรัพย์สินจากรายได้นั้นๆ

4.2   การคำนวณวิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Direct Cash Flow)  คืออัตราคิดลดที่เหมาะสมในอนาคตหรือแปลงรายได้ของทรัพย์สินในแต่ละปี  ให้เป็นมูลค่าทรัพย์สินนั้น

5.  เครื่องมือหรืออัตราที่ใช้คำนวณมูลค่าทรัพย์สิน

                        5.1  อัตราผลตอบแทนทางตรง  (Direct Capitalization)  คืออัตราผลตอบแทนที่เหมาะสมกับธุรกิจนั้น

                                 ในสภาวะตลาดคงที่และมีการแข่งขันอย่างดีอย่างค่อนข้างสมบรูณ์  โดยไม่มีการผันผวน   และเป็น

                                 อัตราผลตอบแทนที่ได้รับจริงจากธุรกิจนั้นๆ

                        5.2  อัตราคิดลดกลับ (Direct Rate) สำหรับคำนวณมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธี  Discount Cash Flow Technique

                                 สามารถเลือกใช้ได้หลายวิธีดังนี้

                                 1.  อัตราคิดลดที่ใช้กันอยู่ทั่วไป  ของธุรกิจหรืออุตสาหกรรมเดียวกัน  โดยเป็นข้อมูลที่มีการเปิดเผย

                                       และใช้อ้างอิงกันอยู่ทั่วไป  เช่น ในวงการสถาบันการเงิน  ตลาดหลักทรัพย์  เป็นต้น

                                 2.  เปรียบเทียบกำหนดอัตราจากผลรวมของอัตราที่เกิดขึ้นและเกี่ยวข้องกับการลงทุนในธุรกิจนั้นได้แก่

                                      ก.  ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับอย่างแน่นอน  แม้จะไม่ได้ประกอบกิจการใดๆเลย  (ปัจจุบัน

                                            เปรียบเทียบจากผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาล)

                                      ข.  อัตราความเสี่ยงในการลงทุนกิจการจากปัจจัยภายนอกและปัจจัยภายในของธุรกิจ

                                            (เฉลี่ยร้อยละ 3-4)

                                       ค.  อัตราภาระการจัดการของธุรกิจ  (ปัจจัยภายใน เฉลี่ยร้อยละ 2-3)

                                       ง.  อัตราการขาดสภาพคล่องทางการเงิน  จากการเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินสด (ปัจจัยภายใน

                                             เฉลี่ยร้อยละ 1-2)

      3.  อัตราค่าเฉลี่ยต้นทุนในการลงทุนถ่วงน้ำหนัก   (Weighted Average Cost Of Capital : WACC)

                                   คือค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในการลงทุนกับอัตราผลตอบแทนที่คาดหวังจะได้รับ

                                    ของผู้ลงทุน  เช่น   เงินกู้ร้อยละ 40   ดอกเบี้ยร้อยละ 8

                                                              เป็นการลงทุนร้อยละ 60    ผลตอบแทนร้อยละ 10

                                                               WACC  = (8x0.4) + (10x0.6)  = 9.2%

5.3    อัตราแปลงมูลค่าจาการขายทรัพย์สิน  เมื่อสิ้นสุดการลงทุน  (Capitalization Rate)

คือ เป็นค่าจัดการในการขายทรัพย์สินนั้น  (เฉลี่ยร้อยละ 2-3)  เพราะถือว่า  ทรัพย์สินได้รับผลตอบแทนไปก่อนแล้วในช่วงเวลานั้นๆ  เมื่อขายทรัพย์สินก็เปรียบเสมือนภาระการจัดการหรือความเสี่ยงต่างๆ  ได้สิ้นสุดไปแล้ว  โดยทั่วไป Cap. Rate จะเท่ากับหรือใกล้เคียงกับ  Direct Cap.

6.  ผลจากการใช้อัตราผลตอบแทน หรืออัตราคิดลดกลับ

อัตราคิดลดต่ำจะทำให้มูลค่าทรัพย์สินสูงและในทางกลับกัน  เมื่ออัตราคิดลดสูงก็จะทำให้มูลค่าต่ำ   เช่น

รายได้  1,000 ล้านบาท  อัตราคิดลด    6%  มูลค่าทรัพย์สิน 16,666  ล้านบาท

รายได้  1,000 ล้านบาท  อัตราคิดลด  12%  มูลค่าทรัพย์สิน   8,333  ล้านบาท

             ความหมายอีกนัยหนึ่ง  คือ  ทรัพย์สินหรือธุรกิจใดที่มีความเสี่ยงสูง  ผู้ประกอบการก็ต้องการผลตอบแทนในอัตราที่สูง 

     เพื่อให้คุ้มทุนในระยะเวลาสั้นๆ หรือต้องการซื้อทรัพย์สินนั้นในราคาต่ำๆ